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知らないと後悔する住宅・土地購入にかかる諸費用の金額とは?

From:柴垣和哉@和歌山家づくりのお金相談センター

 

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住宅購入専門ファイナンシャルプランナーの柴垣です。

 

家を購入すると決めたら

「土地から購入して家を建てるのか」、

「建売を購入しようか」を検討していくことになります。

家を購入する場合、土地の価格や建物の価格を

気にするのは通常ですが、その土地や建物の金額以外に

かかる費用はあまり気にされません。

 

その費用がよく言われる「諸費用」と呼ばれるものです。  

諸費用とは、家を購入した場合に

それに伴ってかかってくる各種の費用です。

この諸費用は、新築物件では物件価格の3%~7%、

中古物件だと物件価格の6%~10%かかると言われています。

中古物件の方が高いのは、不動産業者に支払う

仲介手数料などが上乗せされるからです。

新築物件でも場合によっては、仲介手数料がかかることもあります)

こうしてみると、諸費用だけで数百万円かかる計算になりますね。  

では、この諸費用にはどういった費用があるのでしょうか。

諸費用は大きく分けて

【売買契約関連費用】・【ローン関連費用】・

【税金関連費用】・【その他の費用】に分けられます。

それぞれについて見ていきましょう。

 

 

売買契約関連費用

【仲介手数料

土地や建物を仲介してもらう場合に必要になります。

「(物件価格×3%+6万円)+消費税」で求められます。  

 

【司法書士報酬・登記費用】

抵当権設定や所有権登記の手続きを

司法書士に依頼した場合に係る費用です。

6万円~10万円が一般的です。 

 

ローン関連費用

【ローン保証料

これは、万一ローンの支払いが滞ってしまったときに

返済を肩代わりしてくれる保証会社に支払う費用です。

民間金融機関の場合、住宅ローン借入金額の2%前後が一般的です。

住宅ローンの借入れが3000万円の場合は、

60万円かかる計算になります。

融資時に一括支払い、金利上乗せなど支払方法を選択できます。  

ローン融資手数料 金融機関に支払う住宅ローンの契約にかかる手数料です。

金融機関によって異なりますが、3万円~5万円が目安です。

 

【 団体信用生命保険】

生命保険の一種です。住宅ローンを借りている方が

亡くなってしまったり、高度障害状態になった場合に、

保険金で残りの住宅ローンをチャラにしてくれるものです。

民間の金融機関では、金利にこの団体信用生命保険分が

上乗せされているのが一般的です。

全期間固定金利の住宅ローンであるフラット35

この団体信用生命保険の加入は任意です。  

 

火災保険料】

火事や風水害などによる損害を補償します。

和歌山県の一戸建て(木造)、

建物2000万円、家財500万円、10年一括払いで

35万円~50万円です。

期間は1年から10年までの間で選べます。

 

 地震保険料】

地震による損害を補償します。

和歌山県の一戸建て(木造)、

建物1000万円、家財250万円、5年一括払いで

10万円~15万円必要です。  

 

適合証明書発行手数料】

フラット35を借りる場合、建物が

住宅金融支援機構の定める基準を満たしている必要があります。

この基準を満たしているという証明書が適合証明書です。

この書類の発行にかかる費用は、3万円~6万円です。

 

     

税金関連費用

【印紙税】

住宅ローン申し込み時の契約書に貼り付けます。

費用は2万円(住宅ローンが1000万円超5000万円以下の場合)。  

 

登録免許税】

登録免許税は、土地の所有権移転登記、

建物の所有権保存登記、住宅ローン抵当権設定登記に分かれます。

土地の所有権移転登記、建物の所有権保存登記とは、

「この土地と建物を所有しているのは私ですよ。」

ということを国に登録するために必要な手続きです。  

土地の所有権移転登記にかかる登録免許税は、

土地の価格(購入価格ではない)の1000分の20です。

ただし、平成29331日までは軽減税率が適用され、

1000分の15になります。

例えば、1000万円で購入した土地の価格が

700万円の登録免許税は、105,000円になります。  

 

一方、建物の所有権保存登記にかかる登録免許税は、

不動産の価格(固定資産税評価額)の1000分の4になります。  

例えば、2000万円の建物であれば、固定資産税評価額は

その6割の1200万円ぐらいです。

これの1000分の4が登録免許税であり、48000円です。  

ただし、平成29331日までは

軽減税率(1000分の41000分の1.5)が適用されますので、

18000円になります。

 住宅ローン抵当権設定登記とは、

住宅ローンを借りて取得していることを

登録するために必要な費用になります。

この抵当権設定にかかる登録免許税は、

住宅ローンの借り入れ金額の1000分の4です。  

 

3000万円の住宅ローンを借りた場合、

3000万円×0.4%の12万円が必要になります。  

ただ、こちらも平成29年の331日までに新築や増築した際の

住宅ローンの抵当権設定登記にかかる登録免許税は1000分の1

軽減されますので、3万円(3000万円×0.1%)となります。  

建物2000万円、土地1000万円、住宅ローン3000万円での

3種類の登録免許税を合計すると、

15万円(土地の所有権移転登記105000円+建物の所有権保存登記18000円+

住宅ローン抵当権設定費用3万円)

かかる計算になりますね(平成29331日までに取得した場合)。    

 

【不動産取得税】

原則として、土地・建物それぞれ3%ですが、

軽減措置があります。

建物については不動産の価格(固定資産税評価額)から

1,200万円(長期優良住宅の場合は1,300万円)を引いて計算します。

 

例えば、2000万円の建物を建てて、

固定資産税評価額が1500万円だったとすると、

この1500万円から1200万円もしくは

1300万円を引いてから税率をかけることになります。

計算すると(1500万円 – 1200万円)×3 = 90,000円となります。  

1200万円や1300万円を差し引いて0になる場合、

不動産取得税はかからないということですね。  

土地についても条件を満たせば、軽減措置を受けられます。

軽減額については次のうちどちらか多い方の金額が軽減されます。

①.45,000円(税金が45,000円未満の場合はその金額)

.1㎡あたりの価格の1/2×住宅の床面積×2×3%  

②についてですが、

例えば、100㎡の土地を1,000万円で買った

土地の価格(固定資産税評価額)が700万円とします。

そうすると、1㎡あたりの価格は7万円です。

次に住宅の床面積は120㎡とします。

これを計算式に当てはめていくと、

70000円×1/2×120㎡×2×3%=252,000 となり、

税金の控除額が252,000円あるということです。

土地の不動産取得税は700万円×3=21万円になります。

税額が21万円に対して控除額が25万円あるので税金はかかりません。  

不動産取得税の軽減措置を受けるためには、

取得した土地を管轄する都道府県税事務所や支所に対して

不動産取得税申告書などを提出する必要がありますので

忘れないようにしてください。  

 

固定資産税・都市計画税】

物件の引き渡し日を基準に、

売主と買主で日割り計算し、それぞれが支払います。

土地建物の価格により異なりますが年間12万円~15万円ほどです。  

 

その他の費用

【引っ越し代】

10万円~が一般的です。

3月など引っ越しシーズンは費用が高くなります。  

家具・家電購入費用 各家庭によりますが、数十万円必要になります。  

 

まとめ

以上が住宅購入にかかる諸費用の内容になります。

例えば、建物価格2000万円、土地1000万円を

住宅ローン3000万円借り入れて購入した場合の

諸費用の合計金額は約200万円程度になる計算です。  

 

こう見ると、意外と諸費用にもお金がかかることが

理解できたのではないかと思います。

上記の費用はそれぞれで見ると

そこまで大きな金額ではないかもしれませんが、

トータルで考えると家計の負担になりそうです。

土地と建物以外にこういった費用もかかるということを知らず、

気が付いたときには貯蓄が減ってしまっていた。

なんてことにならないように資金計画は慎重に行ってくださいね。

 

住宅購入の予算は、この諸費用を差し引いた金額で

決めるようにすることが重要ですね。  

 

 

 

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