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頭金がない場合の住宅ローンの組み方とは?

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GWに突入しましたね。

日ごろお仕事されている方は、

この機会にゆっくり休日を満喫したいところだと思います。

 

私は、大学で講師を担当させてもらっている

金融機関に入社すると必ず取得しないといけない

「証券外務員試験」

という資格試験のテキストの改訂作業を行っています。

 

まとまった時間が取れる

このGW中に仕上げてしまおうと考えています。

 

GWで世間的には休みになりますが、

長期の休みがある時期は、

住宅会社にとってはまさに書き入れ時と言えます。

 

ですので、この機会を逃さんとばかりに

内覧会や住宅見学会などのイベントを開催している住宅会社が目立ちます。

 

 

さて、住宅購入を予定している方々の相談を日々受けていると、

中には頭金を準備できない方もいらっしゃいます。

 

今は、金融機関もどんどんお金を貸したいので、

頭金がなくても住宅ローンを組むことが可能です。

 

銀行が扱うローンの場合は、

そのまま10割借入れすることができますので、

今回は住宅金融支援機構が扱う全期間固定金利型の住宅ローンである

「フラット35」

の組み方についてお伝えします。

 

 

ちなみに、住宅金融支援機構とは

どういった機関なのかというと、

昔は銀行で住宅ローンを借りるには、

土地・建物の価格をあわせた金額の2割程度の頭金は必要でした。

頭金が準備できないと家を買えなかったわけですね。

それでは家を買える人が限られてくるので、

銀行で借入れできない方でも家を買いやすくする目的で

2007年に旧住宅金融公庫の業務を引き継がれて発足したのが、

この住宅金融支援機構です。

 

また、いくつかの金融機関では

この住宅金融支援機構の「フラット35」を扱っていますが、

これは簡単に言うと住宅金融支援機構の代理店として

この「フラット35」を販売しているイメージになります。

 

 

頭金が準備できない場合のフラット35の組み方

 

では、頭金が準備できない場合のフラット35の組み方はというと、

以下の2つのパターンになります。

 

①フラット35(10割融資)

 

②フラット35(9割以下融資)+変動金利(1割融資)

 

 

これは、どういうことかというと、

フラット35は物件価格の融資の割合によって金利が異なっています。

 

例えば、2016年5月の金利で比較すると

10割の融資を受けた場合の金利は1.52%、

融資を9割以下に抑えた場合の金利は1.08%となっています。

頭金を1割以上入れることができれば

有利な金利が適用されることになるということです。

 

ただし、今回のパターンは10割融資ですので、

フラット35の融資を9割以下に抑えても

残り1割を借入れする必要があります。

 

各金融機関では

この1割を借入れするためのローンを用意しています。

 

このローンの金利は若干高くなっており、

だいたい2%~3%前後が一般的です。

(この他に借入する際の融資手数料もかかる場合があります。)

 

 

では、問題はどちらの方が有利になるかです。

 

 

結論から言うと、それは

 

「②フラット35(9割以下融資)+変動金利(1割融資)」

 

の方です。

 

 

1割を金利が高いローンで組んでも、

9割以下の金利がかなり低く抑えられているので

35年などの長期的なスパンで考えた

「トータルの金額」では有利になるのです。

 

借入価格によりますが、

この違いだけで100万円以上支払うお金が変わってくることになります。

 

100万円は決して少ない金額ではないので、

この差は馬鹿にできないですね。

 

やはり、比較することは重要だと感じます。

 

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