知らないと後悔する住宅・土地購入にかかる諸費用の金額とは？
From:柴垣和哉＠和歌山家づくりのお金相談センター
住宅購入専門ファイナンシャルプランナーの柴垣です。
家を購入すると決めたら
「土地から購入して家を建てるのか」、
「建売を購入しようか」を検討していくことになります。
家を購入する場合、土地の価格や建物の価格を
気にするのは通常ですが、その土地や建物の金額以外に
かかる費用はあまり気にされません。
その費用がよく言われる「諸費用」と呼ばれるものです。
諸費用とは、家を購入した場合に
それに伴ってかかってくる各種の費用です。
この諸費用は、新築物件では物件価格の3％～7％、
中古物件だと物件価格の6％～10％かかると言われています。
中古物件の方が高いのは、不動産業者に支払う
仲介手数料などが上乗せされるからです。
（新築物件でも場合によっては、仲介手数料がかかることもあります）
こうしてみると、諸費用だけで数百万円かかる計算になりますね。
では、この諸費用にはどういった費用があるのでしょうか。
諸費用は大きく分けて
【売買契約関連費用】・【ローン関連費用】・
【税金関連費用】・【その他の費用】に分けられます。
それぞれについて見ていきましょう。
売買契約関連費用
【仲介手数料 】
土地や建物を仲介してもらう場合に必要になります。
「（物件価格×3％＋6万円）＋消費税」で求められます。
【司法書士報酬・登記費用】
抵当権設定や所有権登記の手続きを
司法書士に依頼した場合に係る費用です。
6万円～10万円が一般的です。
ローン関連費用
【ローン保証料 】
これは、万一ローンの支払いが滞ってしまったときに
返済を肩代わりしてくれる保証会社に支払う費用です。
民間金融機関の場合、住宅ローン借入金額の2％前後が一般的です。
住宅ローンの借入れが3000万円の場合は、
60万円かかる計算になります。
融資時に一括支払い、金利上乗せなど支払方法を選択できます。
ローン融資手数料 金融機関に支払う住宅ローンの契約にかかる手数料です。
金融機関によって異なりますが、3万円～5万円が目安です。
【 団体信用生命保険】
生命保険の一種です。住宅ローンを借りている方が
亡くなってしまったり、高度障害状態になった場合に、
保険金で残りの住宅ローンをチャラにしてくれるものです。
民間の金融機関では、金利にこの団体信用生命保険分が
上乗せされているのが一般的です。
全期間固定金利の住宅ローンであるフラット35は
この団体信用生命保険の加入は任意です。
【火災保険料】
火事や風水害などによる損害を補償します。
和歌山県の一戸建て（木造）、
建物2000万円、家財500万円、10年一括払いで
35万円～50万円です。
期間は1年から10年までの間で選べます。
【地震保険料】
地震による損害を補償します。
和歌山県の一戸建て（木造）、
建物1000万円、家財250万円、5年一括払いで
10万円～15万円必要です。
【適合証明書発行手数料】
フラット35を借りる場合、建物が
住宅金融支援機構の定める基準を満たしている必要があります。
この基準を満たしているという証明書が適合証明書です。
この書類の発行にかかる費用は、3万円～6万円です。
税金関連費用
【印紙税】
住宅ローン申し込み時の契約書に貼り付けます。
費用は2万円（住宅ローンが1000万円超5000万円以下の場合）。
【登録免許税】
登録免許税は、土地の所有権移転登記、
建物の所有権保存登記、住宅ローン抵当権設定登記に分かれます。
土地の所有権移転登記、建物の所有権保存登記とは、
「この土地と建物を所有しているのは私ですよ。」
ということを国に登録するために必要な手続きです。
土地の所有権移転登記にかかる登録免許税は、
土地の価格（購入価格ではない）の1000分の20です。
ただし、平成29年3月31日までは軽減税率が適用され、
1000分の15になります。
例えば、1000万円で購入した土地の価格が
700万円の登録免許税は、105,000円になります。
一方、建物の所有権保存登記にかかる登録免許税は、
不動産の価格（固定資産税評価額）の1000分の4になります。
例えば、2000万円の建物であれば、固定資産税評価額は
その6割の1200万円ぐらいです。
これの1000分の4が登録免許税であり、48000円です。
ただし、平成29年3月31日までは
軽減税率（1000分の4→1000分の1.5）が適用されますので、
18000円になります。
住宅ローン抵当権設定登記とは、
住宅ローンを借りて取得していることを
登録するために必要な費用になります。
この抵当権設定にかかる登録免許税は、
住宅ローンの借り入れ金額の1000分の4です。
3000万円の住宅ローンを借りた場合、
3000万円×0.4％の12万円が必要になります。
ただ、こちらも平成29年の3月31日までに新築や増築した際の
住宅ローンの抵当権設定登記にかかる登録免許税は1000分の1に
軽減されますので、3万円（3000万円×0.1％）となります。
建物2000万円、土地1000万円、住宅ローン3000万円での
3種類の登録免許税を合計すると、
約15万円（土地の所有権移転登記105000円＋建物の所有権保存登記18000円＋
住宅ローン抵当権設定費用3万円）
かかる計算になりますね（平成29年3月31日までに取得した場合）。
【不動産取得税】
原則として、土地・建物それぞれ3％ですが、
軽減措置があります。
建物については不動産の価格（固定資産税評価額）から
1,200万円（長期優良住宅の場合は1,300万円）を引いて計算します。
例えば、2000万円の建物を建てて、
固定資産税評価額が1500万円だったとすると、
この1500万円から1200万円もしくは
1300万円を引いてから税率をかけることになります。
計算すると（1500万円 – 1200万円）×3％ = 90,000円となります。
1200万円や1300万円を差し引いて0になる場合、
不動産取得税はかからないということですね。
土地についても条件を満たせば、軽減措置を受けられます。
軽減額については次のうちどちらか多い方の金額が軽減されます。
①.45,000円（税金が45,000円未満の場合はその金額）
②.1㎡あたりの価格の1/2×住宅の床面積×2×3%
②についてですが、
例えば、100㎡の土地を1,000万円で買った
土地の価格（固定資産税評価額）が700万円とします。
そうすると、1㎡あたりの価格は7万円です。
次に住宅の床面積は120㎡とします。
これを計算式に当てはめていくと、
70000円×1/2×120㎡×2×3%=252,000円 となり、
税金の控除額が252,000円あるということです。
土地の不動産取得税は700万円×3％=21万円になります。
税額が21万円に対して控除額が25万円あるので税金はかかりません。
不動産取得税の軽減措置を受けるためには、
取得した土地を管轄する都道府県税事務所や支所に対して
不動産取得税申告書などを提出する必要がありますので
忘れないようにしてください。
【固定資産税・都市計画税】
物件の引き渡し日を基準に、
売主と買主で日割り計算し、それぞれが支払います。
土地建物の価格により異なりますが年間12万円～15万円ほどです。
その他の費用
【引っ越し代】
10万円～が一般的です。
3月など引っ越しシーズンは費用が高くなります。
家具・家電購入費用 各家庭によりますが、数十万円必要になります。
まとめ
以上が住宅購入にかかる諸費用の内容になります。
例えば、建物価格2000万円、土地1000万円を
住宅ローン3000万円借り入れて購入した場合の
諸費用の合計金額は約200万円程度になる計算です。
こう見ると、意外と諸費用にもお金がかかることが
理解できたのではないかと思います。
上記の費用はそれぞれで見ると
そこまで大きな金額ではないかもしれませんが、
トータルで考えると家計の負担になりそうです。
土地と建物以外にこういった費用もかかるということを知らず、
気が付いたときには貯蓄が減ってしまっていた。
なんてことにならないように資金計画は慎重に行ってくださいね。
住宅購入の予算は、この諸費用を差し引いた金額で
決めるようにすることが重要ですね。
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